Cách tiếp cận mới trong thẩm định giá bất động sản Phố cổ Hà Nội

Cách tiếp cận mới trong thẩm định giá bất động sản Phố cổ Hà Nội và định hướng cho nghiên cứu thẩm định giá bất động sản sản “Danh giá”, bất động sản “Lịch sử” hay bất động sản “Độc bản” ở Việt Nam

Công bố Bộ dữ liệu giá thị trường và Rủi ro từ "Hệ thống định giá song lập"

Ngày 18 tháng 10 năm 2025, Viện nghiên cứu thẩm định Tài chính đã thẩm định thành công một Báo cáo nghiên cứu chuyên sâu, Mã báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2, do Ts. Lê Minh Toán thực hiện. Báo cáo này đã làm thay đổi căn bản hệ quy chiếu và cung cấp bộ dữ liệu chuẩn mực mới cho thị trường bất động sản Khu Phố cổ Hà Nội, vốn được xem là khu vực "bí ẩn" và đắt giá nhất Việt Nam. Đồng thời Báo cáo cũng cung cấp lý thuyết mới với cách tiếp cận hoàn toàn mới để thẩm định giá bất động sản Phố cổ Hà Nội, nền móng của các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản “danh giá”, tài sản “duy nhất” hay có chứa giá trị “lịch sử”.

Phát hiện cốt lõi của báo cáo là sự tồn tại của một "khoảng cách khổng lồ" giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Báo cáo ghi nhận các giao dịch tại "Trục Kim Cương" (như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai) dao động trong khoảng 800 triệu đến 1.6 tỷ VNĐ/m², thậm chí có giao dịch cá biệt vượt ngưỡng này. Trong khi đó, khung giá đất chính thức cao nhất của Nhà nước (áp dụng đến hết năm 2025) chỉ dừng ở mức 695.3 triệu VNĐ/m².

Sự chênh lệch từ 2 đến 3 lần này đang tạo ra một "hệ thống định giá song lập", tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng cho các thẩm định viên, tổ chức tín dụng và nhà đầu tư khi áp dụng phương pháp so sánh.

Nỗ lực "bám đuổi" bất thành của Bảng giá hành chính

Phân tích của Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 cho thấy các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành đã có những nỗ lực đáng ghi nhận trong việc thu hẹp khoảng cách với thị trường. Văn bản pháp lý hiện hành, Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, đã điều chỉnh bảng giá đất có hiệu lực đến hết 31/12/2025, trong đó mức giá trần 695.3 triệu VNĐ/m² tại các tuyến phố "vàng" như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... đã tăng mạnh, "gấp 3.7 đến 6 lần so với khung giá cũ". Tuy nhiên, dữ liệu thị trường thực tế nửa cuối năm 2025 được thu thập trong Báo cáo cho thấy, ngay cả sau cú nhảy vọt về chính sách này, Bảng giá hành chính vẫn "lỗi thời". Giá trị giao dịch thực tế tại các tuyến phố du lịch sôi động như Mã Mây, Tạ Hiện đã thường xuyên trên 900 triệu VNĐ/m², và các tuyến "kim cương" đã chạm mốc 1.6 tỷ VNĐ/m².

Điều này chứng tỏ tốc độ gia tăng giá trị tài sản tại Phố cổ, vốn được thúc đẩy bởi các yếu tố phi truyền thống, đang nhanh hơn nhiều so vói tốc độ điều chỉnh chính sách. Bảng giá hành chính, do đó, không chỉ lạc hậu mà còn luôn ở trong trạng thái "bám đuổi" thị trường một cách bị động.

Rủi ro Hệ quy chiếu: Bài toán của Thẩm định viên

Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 chỉ rõ vai trò thực sự của Bảng giá đất của Nhà nước: là cơ sở pháp lý để "tính các loại thuế, phí và tiền sử dụng đất", hoặc "tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất"…, và tuyệt đối không phản ánh giá trị giao dịch thực. Hệ thống song lập này tạo ra một "rủi ro hệ quy chiếu" cho các chuyên gia thẩm định giá:

1. Rủi ro Pháp lý/Đền bù: Nếu một thẩm định viên sử dụng khung giá 695.3 triệu VNĐ/m² của Nhà nước làm "mỏ neo" (anchor) để định giá một tài sản tại Hàng Đào (có giá thị trường 1.45 tỷ VNĐ/m²), mức giá cuối cùng có thể gây thiệt hại tài chính khổng lồ cho khách hàng trong các vụ việc dân sự hoặc thừa kế.
2. Rủi ro Tín dụng: Ngược lại, nếu một thẩm định viên định giá tài sản thế chấp thuần túy theo giá thị trường (ví dụ 1.6 tỷ VNĐ/m²), báo cáo này có thể bị bộ phận rủi ro của ngân hàng bác bỏ vì "vượt xa" khung giá pháp lý, tạo ra xung đột trong việc phê duyệt hạn mức tín dụng.

Báo cáo nhấn mạnh, thẩm định viên phải hiểu rõ cả hai hệ thống và vai trò của chúng để tính toán các chi phí pháp lý (dựa trên giá đất của Nhà nước) nhưng phải huy động vốn và xác định giá trị thực (dựa trên giá thị trường).

Công bố "Bản đồ nhiệt" Giá trị: Bảng giá thị trường 83 Tuyến phố cổ Hà Nội

Phần giá trị và hữu dụng bậc nhất cho các chuyên gia thẩm định giá nằm ở Phần III của báo cáo: Bảng giá Thị trường Toàn diện 83 Tuyến phố thuộc Khu Phố cổ Hà Nội. Đây là kết quả của một quá trình nghiên cứu, thu thập và phân tích "hàng trăm ngàn thông tin giao dịch" từ các nguồn uy tín, được chuẩn hóa và loại bỏ các yếu tố gây nhiễu. Bảng giá này cung cấp dữ liệu "đầu vào" (input data) đáng tin cậy cho phương pháp so sánh. Thay vì phải tự đi "dò" giá một cách thủ công, các thẩm định viên giờ đây đã có một hệ quy chiếu chuẩn, được nghiên cứu bài bản.

Bảng so sánh Bảng giá nhà nước và Giá thị trường (REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2)

(Vị trí 1 - Mặt tiền, Đơn vị: triệu VNĐ/m²)

Đặc biệt, Bảng giá 83 tuyến phố này còn làm rõ giá trị của Vị trí 2, 3 và 4 (trong ngõ), vốn là dữ liệu cực kỳ khan hiếm và khó xác định trên thị trường.

Lý giải khoảng cách: "Phần bù Di sản" và "Tài sản Danh giá"

Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2, TS Lê Minh Toán đã đưa ra các khái niệm "sáng tạo" để lý giải cho sự chênh lệch phi lý này. Giá trị Phố cổ không chỉ là vị trí địa lý.

Thứ nhất, đó là "Di sản Hữu hạn" (Finite Heritage). Các quy định pháp lý như "Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc Khu phố cổ Hà Nội" hoạt động như một "vòng kim cô", áp đặt giới hạn xây dựng khắt khe (chiều cao tối đa 2-4 tầng, không có đất mới, không có dự án cao tầng).¹ Việc "khóa chặt" nguồn cung này biến bất động sản Phố cổ thành một tài sản không thể tái tạo.

Thứ hai, giá trị của nó hàm chứa một "Phần bù Di sản" (Heritage Premium) đáng kể, xuất phát từ sự khan hiếm được pháp luật bảo hộ.

Thứ ba, báo cáo khẳng định đây là "Tài sản Danh giá" (Trophy Asset) và "tài sản trú ẩn". Nhà đầu tư không chỉ mua "một lô đất ở đô thị" mà họ đang mua cả "Thương hiệu danh giá Phố cổ Hà Nội", "Tiện ích cao cấp tổng thể văn hóa ẩm thực và du lịch", và "Cảnh quan di tích lịch sử".

Do đó, các phương pháp thẩm định giá truyền thống nếu không tính đến các yếu tố (F) vô hình này sẽ thất bại. Phương pháp so sánh trở thành phương pháp cốt lõi, và Báo cáo REA-2025Q2 vừa cung cấp một bộ dữ liệu so sánh chuẩn, đã được "lượng hóa" giá trị di sản, sẵn sàng để các thẩm định viên áp dụng.

Phát hiện Thực tiễn: "Ngõ Thương mại" (Commercial Alley)

Một trong những phát hiện thực tiễn "sáng tạo" và "hữu ích" nhất của Báo cáo  là đã phá vỡ logic định giá Vị trí 2-3-4 truyền thống. Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày 20/12/2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 20/2023/QĐ-UBND ngày 07/9/2023 phân loại vị trí thuần túy dựa trên chiều rộng của con ngõ (ví dụ: Vị trí 3 là ngõ 2m - 3.5m). Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 chứng minh rằng logic này "không hoàn toàn đúng" tại Phố cổ. Báo cáo giới thiệu khái niệm "Ngõ Thương mại": Đây là những con ngõ, dù có thể hẹp, nhưng đã tự phát triển thành các trung tâm kinh doanh, F&B, homestay sầm uất (như các ngõ tại Tạ Hiện, Hàng Bông, Mã Mây). Trong trường hợp này, "tiềm năng thương mại" và "mật độ dòng người qua lại" trở thành yếu tố định giá quan trọng hơn cả "chiều rộng ngõ".

Ứng dụng thực tiễn cho Thẩm định viên: Khi thẩm định một bất động sản trong ngõ tại Phố cổ, câu hỏi đầu tiên không phải là "Ngõ rộng bao nhiêu mét?", mà là "Đây là 'Ngõ Thương mại' hay 'Ngõ An cư' (Residential Alley)?". Nếu là "Ngõ Thương mại", nó phải được so sánh với các "Ngõ Thương mại" khác, chứ không phải là chiết khấu % từ mặt tiền cùng phố.

"Phân tầng giá trị" - Chìa khóa chọn mẫu so sánh chính xác

Không nên so sánh mức giá bất động sản ở phố Hàng Đào với phố Lãn Ông. Báo cáo công bố Chiến lược "Phân tầng Giá trị" để giải quyết vấn nạn "Rác vào, Rác ra" trong thẩm định.

"Rác vào, rác ra" (Garbage In, Garbage Out) là sai lầm chết người trong phương pháp so sánh, xảy ra khi thẩm định viên chọn mẫu (comparables) sai. Báo cáo REA-OLDTOWN-HAN-2025Q2 đã giải quyết tận gốc vấn đề này bằng cách công bố một khuôn khổ chiến lược (strategic framework) để phân loại thị trường trước khi chọn mẫu. Đây là lý thuyết "sáng tạo" và "hữu ích" nhất cho quy trình ứng dụng thực tế: Lý thuyết "Phân tầng Giá trị" (Price Tiers) gồm Ma trận 4 Tầng Giá trị.

Báo cáo chỉ ra rằng 76 tuyến phố không đồng nhất. Chúng được phân tầng rõ rệt dựa trên đặc tính thương mại và chức năng. Việc so sánh một bất động sản ở Tier 1 với một bất động sản ở Tier 3 là một sai lầm về phương pháp luận, ngay cả khi chúng ở gần nhau.

Báo cáo đã phân loại 76 tuyến phố thành 4 Hạng (Tiers) riêng biệt:

• Tier 1: Trục Kim cương Thương mại (The Commercial Diamond Axis)
  • Đặc tính: Giá trị biểu tượng, thương hiệu cao cấp, lưu lượng khách bộ hành khổng lồ.
  • Ví dụ: Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Lê Thái Tổ.
  • Giá (Vị trí 1): 1.000 – 1.600+ triệu/m².
• Tier 2: Tuyến phố Du lịch & Ẩm thực Sôi động (Vibrant Tourism & F&B Hubs)
  • Đặc tính: Dòng tiền (cash flow) từ kinh tế đêm, F&B, khách sạn boutique. Hiệu suất kinh doanh / m² cực cao.
  • Ví dụ: Tạ Hiện, Mã Mây, Lương Ngọc Quyến, Hàng Buồm.
  • Giá (Vị trí 1): 900 – 1.250 triệu/m².
• Tier 3: Khu vực Giao thương Chuyên ngành (Specialized Trade Areas)
  • Đặc tính: Giá trị từ lịch sử giao thương (bán buôn/lẻ), cộng đồng kinh doanh chuyên biệt, ổn định.
  • Ví dụ: Lãn Ông (thuốc bắc), Hàng Bạc (vàng), Hàng Mã (lễ hội).
  • Giá (Vị trí 1): 850 – 1.000 triệu/m².
• Tier 4: Khu vực An cư & Dịch vụ Hỗn hợp (Residential & Mixed-Use Zones)
  • Đặc tính: Vị trí trung tâm (khan hiếm), tính dân sinh cao, yên tĩnh hơn.
  • Ví dụ: Các tuyến phố còn lại như Cao Thắng, Yên Thái.
  • Giá (Vị trí 1): 500 – 750 triệu/m².

Báo cáo đã định nghĩa lại khái niệm "tương đồng" (comparability): Hai bất động sản "tương đồng" không phải là hai bất động sản gần nhau, mà là hai bất động sản cùng một Phân tầng.

Điều này cung cấp một quy trình 3 bước cho thẩm định viên:

1. Bước 1 (Phân loại): Thẩm định viên nhận một BĐS tại phố Lãn Ông.
2. Bước 2 (Tra cứu Ma trận): Tra cứu báo cáo, Lãn Ông thuộc Tier 3: Giao thương Chuyên ngành. Động lực giá trị của nó là "cộng đồng kinh doanh chuyên biệt".
3. Bước 3 (Lọc mẫu): Thẩm định viên phải ưu tiên tìm các giao dịch trong cùng Tier 3 (ví dụ: Hàng Bạc, Hàng Mã). Họ phải loại bỏ các giao dịch từ Tier 1 (Hàng Đào) hoặc Tier 2 (Tạ Hiện), vì các BĐS đó có động lực giá trị hoàn toàn khác (Giá trị biểu tượng / Dòng tiền F&B) so với BĐS mục tiêu (Giá trị giao thương).

Bằng cách áp dụng khung "Phân tầng" này, báo cáo đã cung cấp một công cụ chiến lược để đảm bảo tính chính xác và logic cho phương pháp so sánh, giải quyết dứt điểm vấn đề "rác vào, rác ra" trong thực tiễn thẩm định giá./.

Hà Nội, IFE, 12/12/2025